近期南宁楼市的成交咋样？
整体看还是一般，但不少改善盘的置业顾问却表示：“房子其实也没那么难卖。”
这不是凡尔赛，也不是个案，这是当下楼市的真实写照。
比起小面积、低总价的刚需盘，以面积㎡+、单价1.7万+产品为销售主力的不少改善盘，现在反而是楼市里的宠儿。
是刚需客没钱了，还是有钱人藏得太深？这篇文章都给你捋清楚了。
刚需客观望不动，改善客出动了？
谁说南宁人没钱？谁说没人愿意买改善盘？啪啪打脸这不就来了。
你以为现在是价格战，谁卖得便宜谁就有客户吗？
对，也不全对。因为户型大、价格高的改善盘，近期客户也不少。
国庆期间，鉴盘侠带看5次，成交2套，且都是均价2万+的改善盘。更神奇的是，都是第一次看房即成交。
至少在这5份样本中，改善购房者买房的意向，比刚需购房者要强不少。
成交近况反应到市场，成了一张张飘红的海报。
往年国庆，单盘热销xx个亿的海报随处可见，且基本以刚需、刚改盘为主。今年不同，不少刚需盘哑火了，一众改善盘反而硬气起来了。
▲改善盘在国庆很畅销
国庆7天，龙湖盛天双珑原著、龙湖郁林府、建发养云等，这类㎡以上户型为主力的项目，都卖出了不错的数据。㎡起的万科瑧湾悦据说单日销售金额就有万。
不止是国庆，9月上旬首开的养云，单周成功备案的房源就达到45套，首开结束时已经卖出套。
▲不止养云，当周上榜的项目还有不少改善盘
▲开盘到国庆结束，养云已经卖了套
当下市场，除了极个别价格亲民，货量又超多的大盘、红盘，大多数项目即使在价格、首付上做出大的让步，每月成交量依旧少得可怜。
反观单价、总价都挺高的改善盘，趁着国庆优惠卖得火热。
也难怪前段时间天天喊吃土的某改善盘置业顾问，国庆发朋友圈表示：“我又行了。”
好货依然靠抢
“房子多得是，卖这么贵谁买？”
今天，小马哥就用几个事实，来击碎这句专治低血压的经典名言。
事实一：四大天王进入清盘阶段。
说个恐怖故事，四大天王中的建发央玺开始清盘了。除了叠墅，以及前不久刚被拍下的套产权移交房，央玺可售的住宅已经所剩无几。
▲12#楼刚推不久，连低层都快卖光了
公示平台显示，12#楼仅剩29套房源未备案，其他高层楼栋加起来也仅有23套房源未备案。（数据截至10月11日）
央玺清盘，另外三大天王也不远了，可是你还没攒够钱，你说可不可怕。
事实二：大户型反而比小户型卖得快，卖得贵。
盛邦滨江府熟悉吧？面积段-㎡。
低总价上车㎡就能享受高成本打造的园林、绝版的地段，并且近江，按理说这个户型应该最先卖完。
实际上，滨江府卖得最快的却是㎡的户型和㎡的户型。要知道，㎡不少房源单价是3万+的。
即便同一层的情况下，㎡比㎡的实际销售单价贵四五千元，㎡户型依然热销，看江的高楼层甚至卖到了2.5万+。
▲滨江府㎡户型可是断货王
事实三：改善客户更看重圈子和舒适度，而不是钱。
真正的改善客群买房，比起价格，他们更爱买最适合自己的，住得最舒服的。
如果没有，那就定制。
因为认准了万科瑧湾悦的品牌、产品和地段，某位业主决定在此终极改善，直接买下了一层两套㎡户型，打通成㎡的大平层。
▲就是这个户型，两套做一户，面积翻倍
在三岸，享受头排江景的中国铁建西派御江、龙湖盛天双珑原著，也有客户直接买下两套打通。引用置业顾问的话：“客户觉得多平不够大，两套打成一套的大平层更好卖。”
▲采纳业主建议，西派御江亮出了㎡的大平层
同样的，处在五象湖板块的北投时代，一直坚持品质，坚持不降价，也一直卖得很好。
三个事实总结成一句话就是：房子多，好房子不多。只要品质好、配套够硬、圈子够好，就算有些溢价，照样有人掏腰包。
改善盘就像“柠檬茶”
就像楞塘村的柠檬茶，改善盘已然成了流量密码，越来越多改善盘冒头是必然现象。
最明显的例子，是东葛路上的“建发双子”。
年Q4亮相的央著，有高层、顶复、叠拼等产品，定位虽改善，建面最高也只到㎡，就像夏天戴手套——还是保守了一点。
再看2年后的养云，不做高低配，大平层是主力产品。最小的㎡都带独立电梯厅，紧接着㎡、㎡、㎡的大四房，一个比一个改善。
▲在城市中心，很少有新盘能像养云一样，面积大，赠送还高
或是北投时代与2期峯范的产品迭代。
从“有为青年的梦想社区”迭代至“最懂生活的豪宅”，从73㎡起跳跃至㎡大平层，也仅仅只用了一年的时间。
▲北投时代峯范㎡户型承重墙非常少，号称“最自由的大平层”
“半山”之后再出手，中海今年又干了两票大的。
五象湖的中海湖上景明做高低配，平层起步户型就要㎡，4层叠墅的建面更是超过㎡。民族大道上的中海甲叁號院据说+㎡起步，总价门槛万起。
▲中海湖上景明㎡下叠的效果图，外观、格局都奔着纯改而来
又如龙岗东的后期之秀——交投和顺江湾。
做足差异化，供应改善产品，直接拿出TOP系。起步的约90㎡只做大两房，产品主力也是更大户型，甚至有不少大平层、叠墅。
▲交投和顺江湾惊艳的设计，让改善客群很是期待
随着改善盘数量增加，内卷加剧，那些安置混居、刚改搭配的伪改善盘必然会退出市场。
土地出让前，指标如何制定；拿地后，产品如何研发；销售时，如何打动购房者，将是需要多方配合和钻研的必修课。
10年后，改善盘或将主导市场
你发现没，不少新盘越做越改善，本土国企代表北投、交投也瞄准了改善市场。
长久以来，90-㎡一直是南宁成交套数最多、最好卖的面积段，抛弃这部分客群，房子还能好卖吗？
9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，套起步总价为万元的豪宅在当晚10点21分售罄。
同一天上午，深圳宝能城花园20套法拍房全部成交，成交价合计近3亿，单套最高成交价为.06万元。
说实话，改善盘、豪宅盘，在一线城市并不愁卖。
▲难怪有人说，98%的财富掌握在2%的人手中（来源：网络）
今年7月，贝壳研究院发布了《-住房市场需求预测报告》，里边提及了几组关键数据。
①我国人均住房套数已达1.5套，住房总需求进入下降期，但需求依旧存在。
②近年我国人口出生率逐年下降，叠加人口老龄化加重，有刚性需求的购房人口自然在下降。
③这就导致我国购房需求的结构在转变，预计到年，改需占比接近60%，拆迁购房需求占比超过30%，而刚需仅占10%左右。
最后的结论指出：未来还会买房的人，要么是一套没买的刚需，要么是换房的改需，以及终极改善群体。也就是说，改善需求将主导市场。
政策端的支持，也默认了这一结论。
国庆前一天税务总局发文，年10月1日至年12月31日，一卖一买在1年内置换房产成功的纳税人，最高能全额退还已缴纳的个人所得税。
▲改善置换可退个税，对释放改善需求有积极影响（来源：国家税务总局）
从近期带看了解到的情况反应，该结论正在在南宁成为现实。
收入波动，政策利好频出，对刚需的购买力和信心影响挺大。“年底会有更多优惠，等到明年还能降”，是刚需迟迟不肯出手的理由之一。
而改善客户大多手握现金和资产，选择置换的客户也有房产可以变现。当下改善客户的买房意愿和成交成功率，确实比刚需高一些。
不是说经济下行，楼市不行吗？到头来只有我不行呗？
问题来了，多改善才能配得上我？
选盘有门道，选到心仪的改善盘更不简单。
小马哥最后给大家分享3点经验：配得上自己的改善盘，到底该怎么选。（不完全统计，仅供参考）
①看房企过往。
先看全国，再看地方落地项目。
在南宁，交房后能得到认可的改善项目，多为国央企开发，比如华润（幸福里）、建发（央玺）、保利（新君悦湾、冠江墅）、万科（瑧山悦）、中海（半山壹号）、龙湖（双珑原著）、北投(凤景湾)，以及荣和、彰泰、盛邦（滨江府）等少部分民企。
▲华润幸福里的认可度和知名度，早已走出南宁
这些房企开发的改善盘，基本不会踩坑。
②看地段与资源。
重点主干道延线，如民族大道（中海甲叁號院、华润中山府），东葛路（建发养云）。
一线江景，如青秀五象的邕江两岸（盛邦滨江府、保利冠江墅二期、中国铁建西派御江），江南少数江景盘（华润西园、凯旋1号）。
▲邕江+青秀山同框，这样的地段还缺一个顶豪
一线湖景，如五象湖（四大天王，中海湖上景明等）。
学区等高价值配套，如五象湖（北投时代峯范），如五象三中（万科瑧湾悦）。
地段、资源叠加的数量越多，这个项目越值得考虑。
③看产品亮点。
西派御江㎡看江大边厅，养云㎡城景大平层，冠江墅二期使用面积超0㎡看江别墅等等，随着改善市场内卷，各房企压箱底的好产品也会一一亮相。
▲公建化里面让冠江墅二期的改善程度更上一层楼
至于什么样的产品才配得上自己，那就得看预算，看个人喜好了。