TUhjnbcbe - 2024/9/9 17:56:00
春节刚过，长沙又有小区给业主发红包了。从去年冬季以来，长沙多个小区就密集地下起了“红包雨”，而这些钱均来自小区的公共收益。以往，物业公司和业主之间有许多“一言难尽的故事”：物业经费空空，小区垃圾未及时清运、设施老化、维修老大难，业主们满腹怨言，与物业矛盾重重甚至还发生肢体冲突。然而，一场“红包雨”过后，人们看到的是：小区比以前更漂亮了，公共设施更齐全了，安居家园一派和谐欢乐的景象。是什么原因促成了画风的突变？这其中有何故事？小区的治理走过了什么样的路程？发红包长沙多个小区业主收到红包。记者杨昱摄之前是看别人家的小区发红包，没想到自家小区也有这魄力！才几年时间，小区更宜居了，腰包也鼓了，实在是不敢相信。原来，小区若是经营得当，可以积攒如此多的公共收益！小区两年盈利万元，尽数返还业主“小区没动用过维修金，还把环境整得这么漂亮，竟然还会‘返利’。”去年12月23日，家住长沙市开福区金色比华利小区的业主王女士从业委会领到了元红包，“这相当于我半年的物业费，很开心。”记者了解到，金色比华利小区共有22栋，户居民（其中96户为代管）。作为红包返还给业主的钱共有多万元，根据房屋面积大小，每户业主能领取到元至多元不等的红包。“原物业一直不愿花钱做维护，导致小区很多公共设施损耗得厉害。”业主董先生说，以前路上的桂花树爬满了白蚁，马栏山上的亭子、木台阶都被啃坏，却无人问津，直到业委会请来了专家，情况才好转。“自管前，小区的垃圾问题也让人头痛，好在现在都解决了。”金色比华利小区第一届业委会主任彭女士说，年5月，业委会成立之初，公共账户上一分钱也没有，都是依靠每月的公共收益逐步积累的。与此同时，业委会建立了各项规章制度，并建立服务中心，公开招聘物业专业人士，设立客服、保安、保洁、维修、绿化五个部门。财务属小区业委会直管，物业收入、小区公共收入分账运行，收支每个季度按时张榜公示。小区自管两年来，物业费依然保持1.2元/平方米的价格，业委会充分利用公共资源进行商业开发，为全体业主盈利多万元。小区积攒10年公共收益发“红包”长沙市岳麓区阳明山庄小区也拿出了积攒10年的公共收益，为小区业主发元的大红包。戴美霞这些钱是真的来之不易，我们攒了10年，积余了60多万元。小区业委会主任戴美霞说，小区自年成立业委会以来，就遭遇开发商的不断阻挠，“不仅公共账面上没一分钱，我们还得拿着募捐箱去筹启动资金。”记者发现，小区内的环境比较优雅，如果按照其他小区的管理，每年的公共收益会比较可观。门面产权归开发商所有，地下停车场属于人防工程，管理权却在开发商手中。由于电梯广告收入不多，小区的财源主要来自会所租金和多个露天停车位。戴美霞看似多个停车位能收益颇丰，可记者调查得知，停车费的收费也很便宜，业主每月只需交纳60元。这部分公共收益，物业公司也要占据六成。“现在会所的租金一年能有15万元，这也是靠打官司、开听证会，从开发商手中争取过来的。”戴主任说。对于为何物业公司的分成高于业主，戴主任解释，由于小区物业费较低(小高层1元/平方米，步梯楼0.5元/平方米)，很多物业公司都是合同到期就走了，从年入住以来，共换了7家物业公司，“我们做出让步，也是希望物业公司能留下来。”晒账本钱从哪里来？抠细节，让“荷包”鼓起来我们都知道，公共收益的大头多来自于小区的停车费、广告费、店铺租金等收入。但真要积累到几十、上百万，还需要管理者的匠心独运。“在公共收益这块，我们与物业公司的分成是9：1，业主占九成。”长沙天心区山水洲城小区业委会主任许志鹏介绍，为了广开源，让公共收益这个“荷包”鼓起来，年，小区业委会和监委会通过法律诉讼，从北门公共停车场承包者手中收回了管理权，光这一项就创收近30万元。“我们还与电梯广告商多次磋商涨价的事，最终确定了框架电梯广告一年12万元的价格。”花到哪里去？公共收益都用在了小区建设上赚钱是一回事，如何巧用也考量着业委会的智慧。许志鹏说，公共收益都用在了小区的建设上。“小区电梯、管道、房屋的修缮都需要大量的维修基金，公共设施的维护、改善也耗资不菲。”许志鹏说。“在我们接管前，小区每台电梯的维修基金定价在4万多元，后来我们维修小区32台电梯时也是这个价，这让我们觉得不对头。”许志鹏介绍，为此小区业委会和监委会通过与厂家联系，挨个核实电梯零部件的价格，并让厂家形成一份红头文件的报价表，在和维修基金审核公司多次协商后，开支最终节省了40%。盘点长沙三种小区自管模式小区走自管之路，凭的是什么？对此，已从事小区治理20多年的专家舒可心认为，是自由的市场让小区管理有了更多的选择，“在自由市场下，我们可以请到专业的绿化、保洁、保安公司，物业公司的实际地位也就跟着下滑。”目前，在长沙，存在着三种小区自管模式。年1月29日，长沙东成大厦利用公共收益结余，给每户业主发元红包。记者杨昱摄“公司化运营”模式以东成大厦小区为代表。由热心业主成立代持公司，即物业公司，公司专门聘请一位职业经理人，并架设各个分支主管。每年年末，职业经理人会对来年的工作造预算，待业委会和监委会审核通过后，便根据预算的金额如数下拨。各主管需要做好自己分管的部分，还需将情况向物业经理人汇总。其中，业委会的主要职责还是监管财务，监委会则确保整个运转过程是合法依规的。“聘请物业经理人”模式以金色比华利小区为代表。业委会通过招聘职业经理人，组建物业管理团队，来维护小区的日常管理。所有的财务、主管以上人员，都由业委会直管；下面的员工则由物业服务经理直管。小区的预算会由职业经理人来规划，业委会在审核后，召开业主大会进行决议。“业委会自成物业公司”模式以城市花园小区为代表。该小区业委会主任涂克望介绍，他们会在业委会中推选出一个人做经理，然后成立物业办公室，通过去外地取经，学习小区的管理经验，再通过实践，成为这个行业的专家。观察财务公开是赢得业主支持的关键在很多发生问题的小区中，不难看出，关键问题还是出在财务上。反观那些做得好、有信心给业主发红包的小区，其财务状况都让业主很放心。那么，如何才能管控好财务？从制度上把关，是一个不错的决定。长沙很多成立了业委会的小区，都相应成立了监督委员会。监委会需要全程参与到业委会的每一项决议中，审查每一笔银行流水，以防止发生腐败问题。在鑫天山水洲城小区，除了业委会、监委会、物业相互监督外，还有社区的党建引领，进一步促使财物公开透明。除了制度把关，主动公开财物明细也能得到业主的认可。近日，长沙星蓝湾小区就在